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万科000002销售拿地符合预期权益占比

发布时间:2019-11-28 07:52:49

万科A(000002):销售拿地符合预期权益占比再次回升

万科A 000002 房地产业

公司发布2012年销售简报,全年销售符合预期:2012年全年实现销售面积1295.6万平米,销售金额1412.3亿,同比分别增长16.2%和20.5%。1400亿的销售额目标达成,增长符合市场预期。

新增建面持平,地价上升。从拿地数据来看,公司全年共拿地76宗,其中超过80%为下半年所拿。该比重体现出公司下半年后对土地市场判断的转向。公司年内拿地节奏虽有侧重,但拿地总额基本符合预期。全年累计新增建面1871万平米,比2011年略少20万平米,为最近三年最低值。平均地价2893元/平米,同比上涨11.4%,为最近三年最高值。

二、三线城市布局速度加快,同比增长28%以上。从新增项目分布来看,公司布局二三线城市速度明显加快,全年一线、二线、三线城市分别新增权益建面164.5万平米、935.0万平米、370.9万平米,同比分别下降17.7%和增长27.3%及28.4%。新增进入城市三个(南充、徐州、营口),均为三、四线城市,合计拿地建面109.7万平米,权益比重76.9%。

与历史相比,公司今年的拿地意愿并不强烈。从新增建面/销售面积的指标来看,2012年该比例为1.44,为公司历史上的次低值,仅低于2008年的1.33。地价的上升以及公司进入千亿规模后增速的减缓是主要的影响因素。

拿地权益占比回升至78%,杠杆内移趋势扭转。公司2012全年权益合作项目39个,比2011年多1个,但权益比重从2011年的64%,回升至78%,为最近5年的次高值。在公司未来的发展路径中,合作开发仍将会是打破土地瓶颈,进军低级别城市的主要方式。权益占比的回升体现出在市场调整和集中度提高阶段公司在土地市场上议价能力的增强,资金和品牌的优势将有助于公司在未来的合作项目中获取更多优势。权益占比的提升可以减少杠杆内移对利润的侵蚀,降低增收与增利之间的差额。

维持盈利预测。总体而言,公司2012年销售和拿地表现符合预期,权益占比的回升是未来利润增长的正向推动力。我们维持公司今明两年1.10元和1.38元的盈利预测,维持增持评级。

风险提示:房地产市场调控有可能影响公司业绩表现。

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